КРТ на Варшавском шоссе, 37 — один из крупнейших проектов на юге Москвы в 2026 году: на 14,62 га в Нагатино-Садовниках, между Варшавкой, Нагатинской улицей и Нагатинской набережной, город разрешил построить многофункциональный квартал на 443,7 тыс. кв. м. Здесь появятся жильё, школа на 1000 учеников, детский сад и большой объём офисов. Рассказываем, что известно о проекте, как устроен транспорт вокруг и на что смотреть, если вы выбираете квартиру у станции «Нагатинская».
Коротко
- Участок 14,62 га по адресам Варшавское шоссе, владение 37, и Нагатинская улица, владение 3а/6, район Нагатино-Садовники (ЮАО).
- Всего около 443,7 тыс. кв. м недвижимости: 229,5 тыс. кв. м жилья и 214,2 тыс. кв. м общественно-деловых и других объектов.
- Школа на 1000 мест, детский сад на 350 мест, около 4,9 тыс. рабочих мест.
- Решение утверждено летом 2026 года; на реализацию — девять лет со дня заключения договора по итогам торгов.
Где проходит граница: Варшавка, Нагатинская улица и набережная
Площадка лежит в бывшей производственной зоне «Варшавское шоссе», которая тянется от магистрали к Москве-реке. С запада её ограничивает Варшавское шоссе, с юга — Нагатинская улица, с востока — Нагатинская набережная. То есть это не узкая полоса вдоль шоссе, а глубокий участок, который выходит к реке.
Это важно для оценки соседства. Дом на Варшавке почувствует прежде всего потоки транспорта к будущему кварталу, а дом на набережной или на Нагатинской улице — саму стройку, её подъезды и разворотные площадки. Если вы смотрите квартиру в этой части района, сначала найдите на схеме, с какой стороны участка будет ваш подъезд.
Что построят по проекту КРТ на Варшавском шоссе, 37
Проект называют кварталом сбалансированной застройки: чуть больше половины площадей — жилые дома (229,5 тыс. кв. м), остальное — общественно-деловые, социальные, коммунальные и производственные объекты (214,2 тыс. кв. м). На первых этажах жилых домов тоже предусмотрены нежилые помещения.
Из социальных объектов названы школа на 1000 учеников и детский сад на 350 воспитанников. Прилегающую территорию благоустроят, а улично-дорожную сеть перестроят под новый квартал. Город оценивает, что вся инфраструктура даст около 4,9 тыс. рабочих мест.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Участок | Варшавское ш., вл. 37; Нагатинская ул., вл. 3а/6, Нагатино-Садовники, ЮАО |
| Площадь | 14,62 га |
| Объём застройки | 443,7 тыс. кв. м, из них жильё 229,5 тыс. кв. м |
| Социальные объекты | Школа на 1000 мест, детский сад на 350 мест |
| Транспорт | Метро «Нагатинская», МЦК и платформа Павелецкого направления «Верхние Котлы», причал «Нагатинский» |
| Сроки | Решение — июль 2026 года, торги — осень 2026 года, реализация — до девяти лет с даты договора |
Половина квартала — офисы и сервисы: что это значит для жителей
Для покупателя соседней квартиры большой нежилой объём — палка о двух концах. С одной стороны, рядом появятся работа, магазины и услуги, а квартал не превратится в спальный район, пустой днём. С другой — 4,9 тыс. рабочих мест означают утренний и вечерний поток людей и машин в сторону Варшавки и Нагатинской улицы.
Порядок строительства объектов в договоре КРТ обычно связан с очередями жилья, но то, какие именно корпуса пойдут первыми, станет ясно только после выпуска проекта планировки. Поэтому вопрос «когда откроется школа» сейчас честнее задавать как «в какой очереди она стоит».
Метро «Нагатинская», МЦК «Верхние Котлы» и речной трамвай
Транспорт — сильная сторона этого места. Рядом станция «Нагатинская» Серпуховско-Тимирязевской линии, станция МЦК «Верхние Котлы» и одноимённая платформа Павелецкого направления железной дороги. На набережной работает причал «Нагатинский», где останавливаются суда маршрута № 2 «ЗИЛ — Печатники».
Вокруг уже есть два детских сада, две школы, три колледжа, поликлиника, подстанция скорой помощи, библиотека и горнолыжный комплекс. Если вы сравниваете новостройки Нагатино-Садовников, у той же станции строятся ЖК «Первый Нагатинский» на Нагатинской улице и ЖК «Роттердам» на Варшавском шоссе — их жителям этот квартал будет ближайшим соседом.
Девять лет до готового квартала: как читать сроки
В конце августа 2026 года город объявил торги на право реализовать проект. Стартовая цена превышала 2,4 млрд рублей, к участию допускались компании с опытом ввода не менее 44,4 тыс. кв. м за последние пять лет. Срок реализации — девять лет, и отсчитывается он от даты договора, а не от даты решения.
Девять лет на 14,6 га — это несколько очередей. В первые годы обычно идут снос старых построек и перекладка сетей, затем жильё и школа, а благоустройство набережной и новые проезды часто завершают работы. Покупателю рядом стоит рассчитывать, что стройка будет видна долго, но в разных частях участка.
Что стоит проверить уже сейчас, пока проект планировки не выпущен:
- видна ли из ваших окон Москва-река и не закроют ли этот вид будущие корпуса со стороны набережной;
- где ближайший к вашему дому переход через Варшавское шоссе и не попадёт ли он в зону перестройки дорог;
- как вы будете добираться до «Нагатинской», если тротуар вдоль Нагатинской улицы временно сузят.
Ответы на эти вопросы зависят от конкретного дома, поэтому одинакового совета для всех покупателей района здесь нет.
Частые вопросы
Кто будет строить квартал на Варшавском шоссе, 37?
Право на реализацию выставлялось на торги осенью 2026 года, исполнителя определяют по их итогам. Название компании и график очередей сверяйте в договоре о комплексном развитии и в проектных декларациях будущих домов.
Будет ли в новом квартале школа и детский сад?
Да, решением предусмотрены школа на 1000 учеников и детский сад на 350 мест. Сроки их открытия зависят от очередности строительства, которую утвердят позже.
Это тот же проект, что КРТ в Нагорном районе?
Нет. В Нагорном районе на Криворожской улице идёт отдельный проект комплексного развития жилой застройки с переселением трёх пятиэтажек, а в Котловке на Нагорной улице — маленький участок под дом для реновации. Квартал у Варшавского шоссе — самый крупный из трёх и единственный с большим объёмом офисов.
Если выбираете квартиру между Варшавкой и Нагатинской набережной, проверьте, с какой стороны участка будут строительные въезды, в какой очереди стоят школа и сад и как изменится движение по Нагатинской улице после перестройки дорог.
Сроки и состав работ по проекту могут уточняться. Перед покупкой сверяйтесь с актуальными решениями города и проектной декларацией дома.
